1) Amministratore –
Quando esistono più di 8 proprietari (non alloggi) la nomina
dell’amministratore diventa obbligatoria. Il mandato è annuale, rinnovabile
l’anno seguente.
2) Morosi –
L’amministratore potrà portare in giudizio chi non paga le spese condominiali.
3) Distacco
dal riscaldamento centralizzato – Il condomino può distaccarsi
dall’impianto centralizzato di riscaldamento se dimostra che non ci sarà
aggravio dei costi per gli altri e fermo restando l’obbligo di pagare manutenzione
straordinaria, conservazione e messa a norma della caldaia comune.
4) Parti
comuni – Si potrà modificare l’uso delle parti comuni, ad esempio la
portineria, con i quattro quinti dei partecipanti e del valore.
5) Autoconvocazione
assemblea – L’amministratore deve convocare l’assemblea su richiesta
di almeno due condomini che rappresentano almeno un sesto del valore
dell’edificio, entro dieci giorni. Se i condomini sono meno di otto
l’assemblea, sia ordinaria che straordinaria, può essere convocata da ciascun
condomino.
6) Deleghe –
Deve essere scritta e se i condomini sono più di venti il delegato può
rappresentare al massimo un quinto del valore proporzionale.
7) Usufrutto
e nuda proprietà – L’usufruttuario esercita il diritto di voto per
quanto riguarda l’ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle cose
e dei servizi comuni. Il titolare della nuda proprietà esercita il diritto di
voto riguardo alle riparazioni straordinarie e alle innovazioni.
8) Impugnare
le delibere – Le delibere nulle possono essere impugnate senza limiti
di tempo da chiunque ha un interesse da dimostrare. Le delibere annullabili
(contrarie alla legge o al regolamento di condominio) possono essere impugnate
dai condòmini dissenzienti o dagli astenuti (articolo 1137), entro 30 giorni
dalla data di deliberazione, e dagli assenti entro 30 giorni dalla data di
comunicazione del verbale.
9) Soggetti
corretti – La convocazione di un soggetto non legittimato (o la
mancata convocazione di un condòmino) così come di un condòmino “apparente”
(figlio o coniuge non proprietario) è causa di invalidità della delibera.
10) Cosa
si intende per parti comuni – Ampliamento della categoria dei beni
comuni «necessari», che ricomprende anche i pilastri e le travi portanti (n.1).
Vengono incluse tra i beni comuni le aree destinate a parcheggio e i sottotetti
quando sono destinati, per loro caratteristiche strutturali, all’uso
collettivo.
11) Sanzioni –
Il vecchio regolamento prevedeva un tetto massimo alle sanzioni di 100 lire,
adesso la sanzione massima sarà di 200 euro e per i recidivi di 800. La
sanzione va applicata dall’amministratore in caso di infrazioni al regolamento
di condominio e la somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone
per le spese ordinarie.
12) Comunicazione
lavori – Le opere eseguite dal singolo all’interno della propria unità
immobiliare o su parti comuni che gli siano state attribuite in uso esclusivo,
diversamente da quanto fin ora previsto, devono sempre essere comunicate
preventivamente all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.
13) Fondo
morosità – non si introduce la possibilità di creare un fondo
“preventivo”, ma solo straordinario, durante il periodo di recupero crediti.
14) Privacy
morosi – In caso di morosità, l’amministratore è tenuto a comunicare i
dati dei condomini morosi ai creditori non ancora soddisfatti che lo
interpellino (ad esempio, l’impresa che fornisce il combustibile per il
riscaldamento).
15) Società
amministratrice – Con la riforma una società può svolgere l’incarico
di amministratore di condominio.
16) Accettazione
dell’incarico di amministratore – Deve avvenire per iscritto con un
documento in cui si specifica l’onorario.
17) Polizza
di responsabilità – la necessità di una polizza di responsabilità
professionale può essere imposta dall’assemblea e i massimali vanno adeguati in
caso di opere di manutenzione straordinaria. L’adeguamento non deve essere
inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato
contestualmente all’inizio dei lavori.
18) Approvazione
rendiconto annuale – l’amministratore deve redigere il rendiconto
condominiale annuale e convocare l’assemblea per l’approvazione entro 180
giorni. L’omessa convocazione costituisce «grave irregolarità» (ex articolo
1129, n. 1) sufficiente a richiedere la revoca giudiziaria.
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